Les avantages d’acheter sur plan à un promoteur immobilier

Opportunités et garanties de la VEFA

Si vous avez un projet d’investissement immobilier ou un projet de construction, faire appel à un promoteur immobilier peut vous apporter de nombreux avantages, autant concernant la vente de votre terrain que l’achat d’un logement. En tant que professionnel, le promoteur immobilier sera à même de valoriser votre bien pour que vous en retiriez le meilleur prix.

Vous serez également en relation avec un professionnel qui pourra vous accompagner et vous conseiller concernant les procédures et formalités. De même, grâce à son expérience et expertise, la présence d’un promoteur immobilier dans votre projet vous assurera de nombreuses garanties, dont le respect des dernières normes de construction.

Que signifie “Vente en l’état futur d’achèvement” ?

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est un contrat par lequel un promoteur vend à un acquéreur des ouvrages à venir, devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage[ jusqu’à la réception des travaux. C’est-à-dire que le promoteur s’engage en apportant de réelles garanties à réaliser la construction projetée.

En d’autres termes, cela signifie que vous achetez un appartement neuf sur plan dont le stade d’avancement des travaux peut varier selon le moment ou vous allez acquérir le bien.

De manière générale, entre le commencement du programme et sa livraison, il s’écoule souvent une période comprise entre 12 et 24 mois.

Dans la plupart des cas, le bien immobilier ne sera pas encore construit et l’achat de votre logement va s’effectuer sur plan.

La vente en état futur d’achèvement est une formule parfaitement encadrée par la loi et extrêmement sécurisée pour l’acquéreur.

VEFA et frais de notaire ?

La VEFA concerne le marché immobilier neuf. À ce titre, elle s’accompagne de frais de notaire réduits entre 2 à 3% du prix d’achat du bien (contre 7 % dès la première revente).

La garantie bancaire ?

La garantie bancaire est une garantie qui protège efficacement les acheteurs en cas de défaillance financière du promoteur. Cette garantie est obligatoire et doit être stipulée dans tous les actes de ventes en VEFA.

La garantie financière d’achèvement (GFA) ?

Elle assure à l’acheteur en cas de défaillance du promoteur que le bien immobilier sera achevé et livré. En effet, l’établissement bancaire du promoteur garanti contractuellement quelle qu’en soit la cause, la poursuite de la construction jusqu’à son achèvement et sa livraison.

La garantie biennale = garantie de bon fonctionnement ?

Valable deux ans. Elle garantit le bon fonctionnement des matériels composant votre bien.  Il s’agira des portes, des fenêtres, des volets roulants, des robinetteries, des sanitaires, des sèches serviettes ou de la climatisation… Les mauvaises utilisation et défauts d’entretien de ces équipements ne sont pas couverts. Ces anomalies doivent être signalées au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie décennale ?

Valable pendant dix ans à partir de la livraison, elle couvre toutes les malfaçons et vices cachés.  Autrement dit, les défauts graves d’ordre structurel pouvant affecter la livraison. Il pourra s’agir de fissures importantes des murs, planchers, ou un défaut d’étanchéité de la toiture…Les défauts dits “esthétiques” ne sont pas couverts par cette garantie.

Cette assurance décennale est obligatoire pour tous les intervenants à la construction.

La garantie dommages ouvrage (DO) ?

L’assurance dommages ouvrage est une assurance obligatoire pour les constructions neuves. Elle a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre de mettre en œuvre les garanties décennales des artisans ou une décision de justice.

Les étapes de la vente

Signature d’un "contrat de réservation”

Ce contrat vous permet de réserver votre appartement dans une construction projetée. Toutes les informations concernant votre achat devront figurer dans votre contrat :  Des caractéristiques légales, de la localisation du bien, du prix, de la date de livraison, des plans, de la notice descriptive et du montant du dépôt de garantie que vous devrez verser chez le notaire désigné du programme.

Confirmation de la réservation

Suite à la signature du contrat de réservation, vous recevez une lettre recommandée avec accusé de réception officialisant la réservation de votre logement. Le délai de rétractation légal débute alors : vous pouvez annuler votre achat sans pénalité ni frais pendant un délai de 10 jours.

Financement du logement

Dès lors que vous avez réservé votre logement neuf, la banque vous transmet une offre préalable qui indique les conditions légales de l’emprunt (nature, objet, montant, modalités, durée, coût). Vous devez alors accepter cette offre, 11 jours suivant sa réception. (L’offre devient caduque 4 mois après ce délai de réflexion.)

Dès lors que vous réalisez un emprunt amortissable pour investir dans un bien sous forme de VEFA, vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu’à compter de la livraison du bien.

Acte authentique chez le notaire

L’acte authentique reprend toutes les conditions et garanties de la vente : les sommes à verser lors des appels de fonds, la description du logement (superficie, étage, pièces…)

La signature de l’acte authentique vous permet de devenir le propriétaire légal.

Appels de fonds

Les appels de fonds correspondent aux sommes réclamées à l’acquéreur au fur-et-à-mesure de l’avancement des travaux. Ces appels de fonds, spécifiques à la VEFA, sont réglementés par le Code de la Construction. À chaque étape de la construction, leur montant est limité en pourcentage :

35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,

70 % du prix du logement à la mise hors d’eau (toiture),

95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,

Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux.

Personnalisation de votre logement

Accompagné par le promoteur, vous aurez la possibilité de personnaliser votre logement en modifiant son aménagement.

Vous aurez la faculté de choisir votre carrelage et les faïences de vos salles de bains.

Livraison de l’appartement

La livraison consiste à réaliser une visite détaillée de votre logement, où un état contradictoire est signé par les parties présentes (le promoteur, le maitre d’œuvre et vous).

Tous les vices apparents sont constatés lors de cette visite et consignés dans le procès-verbal de livraison. Vous avez un mois supplémentaire pour réaliser d’éventuelles réclamations (courrier recommandé avec accusé de réception).